Vom Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum: Was gehört wem in der WEG?

Moin! Herzlich willkommen zu unserem nächsten Beitrag. Eine der häufigsten Fragen, die uns in der WEG-Verwaltung begegnet, dreht sich um die klare Trennung: Was ist eigentlich Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum? Diese Unterscheidung ist nicht nur für die Verantwortlichkeiten, sondern auch für die Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidend. Wir schaffen Klarheit und zeigen, was wirklich wem gehört.

Sondereigentum – Ihr persönliches Reich

Das Sondereigentum ist Ihr persönlicher Bereich, also die Wohnung oder andere Räumlichkeiten, die Sie als Eigentümer:in zur alleinigen Nutzung haben. Dazu gehören alle Teile, die sich innerhalb der geschlossenen Räumlichkeiten befinden und baulich verändert, entfernt oder eingefügt werden können, ohne die anderen Eigentümer:innen zu beeinträchtigen.

Typische Beispiele für Sondereigentum sind:

• Die Innenräume Ihrer Wohnung, inklusive der nicht tragenden Wände.
• Bodenbeläge, Tapeten und Farbanstriche.
• Sanitäranlagen wie Toiletten, Badewannen und Waschbecken.
• Alle Elektro- und Wasserleitungen, die innerhalb der Wohnung verlaufen (Hansen & Schmidt, 2021, S. 45).

Die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur des Sondereigentums trägt in der Regel der:die jeweilige Eigentümer:in selbst.

Gemeinschaftseigentum – Das Herz der WEG

Das Gemeinschaftseigentum ist, wie der Name schon sagt, Eigentum aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es dient der gemeinsamen Nutzung und ist für den Bestand des Gebäudes notwendig. Alle Eigentümer:innen tragen gemeinschaftlich die Kosten für die Instandhaltung, Verwaltung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums.

Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind:

• Das Grundstück und alle Außenanlagen.
• Das Dach und die Fassade.
• Das Fundament und die tragenden Wände.
• Flure, Treppenhäuser, Aufzüge und Kellergänge.
• Zentrale Versorgungsleitungen für Heizung, Wasser und Strom (Wohnungseigentumsgesetz, 2023, § 1).

Die Grauzone: Fenster, Balkone, Garagen

Manche Bereiche sind nicht so klar zuzuordnen und stellen oft eine Herausforderung dar. Fenster und Balkone sind ein klassisches Beispiel. Während der:die Eigentümer:in in der Regel für die Fensterinnenseite verantwortlich ist (Sondereigentum), gehört der Fensterrahmen, die Verglasung und die äußere Abdichtung zum Gemeinschaftseigentum, da sie Teil der äußeren Hülle des Gebäudes sind (Meier, 2022, S. 78). Ähnlich verhält es sich mit Balkonen, deren Boden und Innenbrüstung Sondereigentum sein können, während die tragende Konstruktion und die Außenbrüstung dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden.

Fazit

Die saubere Trennung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist unerlässlich, um Reibereien in der WEG zu vermeiden und die rechtlichen Pflichten jedes Eigentümers zu kennen. Eine fundierte Kenntnis dieser rechtlichen Grundlagen ist das A und O für eine erfolgreiche und harmonische Wohnungseigentümergemeinschaft. Insbesondere in den dynamischen Immobilienmärkten von Hamburg, Kiel, Lübeck oder Neumünster ist eine transparente und kompetente Immobilienverwaltung von unschätzbarem Wert (Wagner & Becker, 2024, S. 120).

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